文／高天龍／無限可能國際總監
無可諱言，『新青安』不但強烈衝擊了這幾年的房市生態，也帶來了一定程度的產業亂象。但，它畢竟是有利於民生的德政，也讓無數民眾完成了置產的夢想。
今年8月1日開始啟動的『新青安2.0』，雖然微幅調整了相關條件，但本質上，仍然在協助較低年齡層，以及經濟力較薄弱的首購族群，能夠更輕鬆的擁有自用住宅。
這其中，我們可以清楚觀察到幾個趨勢與現象：
- 市場供給的主力在於小戶型，特別是24～28坪的小2房
- 許多小2房有採光與通風問題
- 局部小2房只有1套衛浴
- 受限於總價的小面積戶型，房廳尺寸被壓縮
- 狹窄的空間，制約了家具、家電的置放與居家用品的收納
- 類比「鴿籠」的住宅，難稱「人性化」與「舒適化」
換個角度。這種遷就與勉強的商品型態，往往衍生以下問題：
- 全家人的生活品質不盡理想
- 長期處在壓抑的室內空間裡，不但影響心情，也更容易煩躁
- 家庭成員增加時，個人私領域更加侷促
- 假以時日，會興起「換屋」的強烈慾望
- 同質性產品供給量巨大，形成日後「轉售」、「出租」、「增值」的難度
因此，在面臨「購屋門檻」降低時，除了衡量自身的經濟負擔能力，不妨往更長遠的大局設想。並且盡其所能的，將原先設定的購屋面積放大3～5坪，從而追求更理想的空間與更實惠的「長住久安」。
然後，我們最好更審慎，也更務實的思考，究竟要如何來選擇「首購」的新家：
- 地段與地點。這關係到出行便捷性與生活便利性
- 未來發展。聰明選擇「上升區位」，可促進房產價值與輕鬆交易
- 優勢條件。比如「商圈」、「捷運」、「學區」、「重大建設」的加持
- 適當量體：戶數過多，社區難免龐雜，戶數太少，管理費將倍增
- 合宜價位：單總價過高，將難於承受，過低又品相堪憂
- 商品元素：除了「工程品質」與「建材設備」，應該特別關注「格局」、「採光」、「通風」的優劣
- 銷售取向：太多投資客進場炒作，會有空屋率高而競爭力減弱的缺點
總體而言，面對「少子化」、「屋齡老化」、「老年人口」、以及「繼承宅」這4項結構性因素，早已預示了台灣房屋市場的走向：
一、家戶面積縮小，大坪數豪宅銳減
二、以「首購」、「換屋」的剛性需求為房市主力。新成屋與預售屋，各擅勝場，價格拉鋸
三、26～32坪的2房2衛，以及38～45坪的3房2衛規劃，將成為建商與客戶首選
四、投機與投資客逐漸淡出住宅市場，轉向商辦與廠辦
五、「單身住宅」與「銀髮住宅」興起，蔚為風潮
六、「都更案」呈現龜速進展，「危老案」則大量登場
七、「政策面」趨向穩健，對房地產的打壓力度減弱
八、地價未收斂，建築成本不斷疊加，建商讓利有限
